Lohnt die Sanierung einer Immobilie vor dem Verkauf?

Ob sich das Sanieren einer Immobilie prinzipiell vor dem Verkauf lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Verschiedene Faktoren wie die konkrete Nachfrage in der Region, die Höhe der Investitionskosten und eine etwaige Miet- oder Preissteigerung sollten gegeneinander abgewogen werden. Der Verkehrswert des Hauses ist zudem vom Zustand des Hauses, der Lage der Immobilie, der Ausstattung und dem energetischen Status quo abhängig. Ist der Standard der Immobilie beispielsweise relativ gering, die Nachfrage in der Region aber durchaus vorhanden, kann es sinnvoll sein, eine Renovierung anzugehen. Es gilt dann abzuwägen, in welchem Standard die Immobilie saniert wird. Auch bei dieser Entscheidung lohnt es sich, den potenziellen Mieter oder Käufer im Blick zu haben. Sind für eine hochwertige, luxuriöse Sanierung keine Kauf- oder Mietinteressenten in der Region vorhanden, tut der Eigentümer gut die Investition knapper zu halten und einen mittleren Standard zu wählen.

Diese Renovierungsmaßnahmen lohnen sich

Welche konkreten Maßnahmen unter finanziellen Aspekten sinnvoll sind, zeigt eine im Sommer 2016 von HAUSGOLD durchgeführte Immobilienanalyse. Neben den grundsätzlichen Aspekten wie Ausstattung und Lage, existieren konkrete Eigenschaften, die Auswirkungen auf den Verkaufspreis haben. Häufig sind es kleinere Investitionen und keine komplexen Neuerungen oder Umbauten, die den Wert einer Immobilie anheben. Ein Balkon wertet eine Immobilie beispielsweise um fünf Prozent auf; verglichen wurde der Preis pro Quadratmeter von Wohnungen mit und ohne Balkon. Auch das Vorhandensein eines Aufzugs (4 Prozent Preis/qm) oder einer fertigen Küche (4,5 Prozent Preis/qm) hebt den Standard und folglich den Wert der Immobilie.

Gesetzliche Sanierungspflichten der Energieeinsparverordnung (EnEV)

Hauskäufer sollten prinzipiell vor Erwerb eines Hauses ein Auge auf die Energieeinsparverordnung (EnEV) werfen, die im Zuge des Klimaschutzes erlassen wurde. Die gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungspflichten beziehen sich auf die Dämmung des Dachs, die Heizung und das Dämmen der Rohrleitungen. Für Häuser, die vor dem 1. Februar 2020 vom Verkäufer bewohnt wurden, besteht nach zwei Jahren eine Sanierungspflicht. Häuser, die nach dem 1. Februar errichtet wurden, erfüllen in der Regel schon gewisse Anforderungen der Verordnung. Die Anforderungen der Energieverordnung steigen mit den Jahren, je nach Zustand des Hauses fallen also wenige oder viele Sanierungsmaßnahmen an. Für hohe Investitionen im energetischen Bereich bietet die KfW Fördermittel an, die beantragt werden können.

Die wichtigsten energetischen Sanierungspflichten:

• Austausch der alten Heizung: Nach 30 Jahren müssen Öl- und Gasheizungen mit sogenannten Standard- und Konstanttemperaturkesseln prinzipiell ausgetauscht werden.
• Dämmen der Rohre: Warmwasser- und Heizungsrohre in unbeheizten Räumen sollten gedämmt sein, beziehungsweise müssen gedämmt werden. Der Mindestwärmeschutz zwischen oberster Geschossdecke und einem ungeheizten Dachraum muss erfüllt sein.
• Dämmen von Dach und Dachboden: Der Hauskäufer ist verpflichtet, die oberste Geschossdecke oder das Dach eines Altbaus zu dämmen. Der Wärmedurchgangskoeffizient sollte nicht über 0,24 W/m2 liegen. Auch für diese nachrüstbare Energiemaßnahme hat der Käufer nach Einzug zwei Jahre Zeit.

Mit welchen Maßnahmen kann ich den Verkaufspreis steigern?

Sauber, hell und gepflegt – das sind die Kriterien einer Immobilie, die ihre Attraktivität für Interessenten ausmacht. Um zur Wertsteigerung einer Immobilie beizutragen, tun Besitzer gut daran in die Fassade, das Dach, die Heizung und den Garten zu investieren. Im Inneren der Immobilie ist vor allem der Zustand der Innenausstattung entscheidend.

• Innenausstattung: Der Standard der Innenausstattung wirkt sich entscheidend auf den Kaufpreis aus. Hochwertige Böden, moderne Badezimmer, unter Putz verbaute Leitungen und hochwertig gedämmte Fenster werten das Objekt auf.
• Heizung: Energetisch sanierte Heizungsanlagen werten ein Haus vor dem Verkauf auf. Strom, Öl und Gasheizungen sind alternative Heizungsarten, je nach Platz, Investitionskosten und Unterhalt sollte der Besitzer Investitionen abwägen: Holz benötigt Lagerfläche, Öl einen Tank, Gas die entsprechende Leitung und eine Wärmepumpe Platz. Jede Entscheidung bringt Vor- und Nachteile mit sich. Hier gilt es Investition und Nutzen strategisch sinnvoll zu klären.
• Fassade und Dach: Eine optisch ansprechende Fassade und ein intaktes Dach entspannen Interessenten. Zwei Jahre nach Einzug in eine ältere Immobilie besteht eine Sanierungspflicht, die eine Dämmung des Dachs oder den Austausch der alten Heizung beinhaltet. Sind die Sanierungspflichten im Vorfeld geklärt und stehen nachweislich über den Energieausweis keine Pflichten an, sind die Kosten für die Immobilie für den Käufer besser kalkulierbar und der Verkauf ist wahrscheinlicher.

Haus renovieren: Zielgruppe und Region im Blick

Nur ein klares Kalkulieren und Abwägen aller Faktoren erlaubt eine Prognose, ob die Sanierung der Immobilie finanziell sinnvoll ist. Als Besitzer eines kleinen Apartments in einer Universitätsstadt ist der Einbau einer Küche für Studenten eventuell angebracht oder aber die Ausstattung als komplett möbliertes Appartement. Die Käuferzielgruppe und die Attraktivität der Region sind zwei Aspekte, die jeder Immobilienverkäufer bedenken sollte.

Vor Verkauf Immobilienbewertung von Experten einholen

Um eine realistische und präzise Einschätzung der Immobilie vor Verkauf zu erhalten, kann es ratsam sein, eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen. Professionelle Gutachter und zertifizierte Sachverständige erstellen verlässliche Immobilienbewertungen. Sie ermitteln über verschiedene Verfahren den Marktwert des Hauses. Im Vergleichswertverfahren werden beispielsweise Lage, Größe und Baujahr mit zu vergleichenden Immobilien abgeglichen, die bei der Herstellung angefallen Baukosten, Boden- und Gebäudewert fließen in das Sachwertverfahren ein. Das seriöse Wertgutachten ist mit Kosten verbunden, dafür bei Gericht und Behörden gültig. Auch das Gespräch mit einem Energieberater oder einem Heizungsinstallateur ist in diesem Zusammenhang ratsam.